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Schönheitsreparaturen Staffelmiete

 

Starre Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind ungültig

Der § 535 Absatz 1 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache an den Mieter in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Gesetzgeber schließt es aber nicht aus, dass die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden. Dafür ist es jedoch unabdingbar, dass die im Mietvertrag vereinbarte Renovierungsklausel Gültigkeit besitzt. Zu den Schönheitsreparaturen gehört u.a. das Anstreichen und Tapezieren.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) hat sich deutlich zu Lasten des Vermieters geändert. Die seit Jahren in den Mietverträgen vorzufindenden Klauseln über Schönheitsreparaturen sind oftmals nichtig, da diese aus Sicht des BGH die Dispositionsfreiheiten der Mieter einschränken. Die Ungültigkeit einer solchen Klausel hat für den Vermieter wesentliche Auswirkungen. Ist nämlich eine Schönheitsreparaturenklausel ungültig, gilt das, was das Gesetz vorschreibt und das ist, dass der Mieter vom Vermieter gemäß § 535 BGB verlangen kann, dass dieser für ihn die Wohnung renoviert.

Wurde im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter spätestens nach einem bestimmten Zeitraum die Wände, Decken und Türen streichen soll, handelt es sich um eine starre Renovierungsklausel, die laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) nichtig ist (Az.: VIII ZR 361/03). Der BGH begründete dies damit, dass die Fristen viel zu kurz gewählt seien und  zum anderen es sich um starre Fristen handeln würde. Demnach müsse der Mieter nach Ablauf der starren  Frist selbst dann renovieren, wenn noch  kein Bedarf besteht.

Laut BGH sind Renovierungsklauseln nur dann gültig, wenn der Fristenplan eine gewisse Flexibilität zulässt. Eine solche Klausel kann zum Beispiel so formuliert sein, dass der Mieter „im Allgemeinen“ oder „falls erforderlich“ nach einem bestimmten Zeitablauf die Malerarbeiten erledigen soll. Der Mieter soll also nicht zu Renovierungsarbeiten verpflichtet werden, obwohl die Wohnung noch nicht verwohnt ist.

Ebenso sind Klauseln ungültig, wonach der Mieter verpflichtet ist die Wohnung in weiß gestrichener Farbe zurückzugeben.  Auch hier wird die Dispositionsfreiheit des Mieters eingeengt, denn er könnte  gezwungen sein, seine vor kurzem in gedeckten Farben gestrichene Wohnung bei Rückgabein weiß zu streichen (vgl. BGH Urteil vom 14.12.2010, AZ VIII ZR 198/10 und VIII ZR 218/10).

Aber Achtung: Der Vermieter muss nicht alle Farben akzeptieren, z.B. können dunkle intensive Farben als Sachbeschädigung angesehen werden.

Weiterhin ist die Klausel ungültig, dass Renovierungen ausschließlich durch einen Fachbetrieb vorgenommen werden müssen.

Generell  ist bei der der Übernahme einer unrenovierten Wohnung eine Quotenabgeltungsklausel für nicht erledigte Schönheitsreparaturen immer unwirksam, es sei denn, der neue Mieter tritt in die Schönheitsreparaturenpflicht des Vormieters ein.

In seiner jüngeren Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geht der BGH sogar noch weiter. Renovierungsklauseln sind nur dann wirksam, wenn der Mieter zum Mietvertragsbeginn in eine frisch renovierte Wohnung einzieht (Az.: VIII ZR 242/13). Frisch renoviert bedeutet nicht, dass die Wohnung unmittelbar vor dem Einzug neu gestrichen wurde. Er reicht aus, wenn die Wohnung – von geringfügigen Gebrauchsspuren abgesehen – den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt.