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Anfechtung des Wirtschaftsplans Arglistische Täuschung Aufgaben und Haftung des Verwaltungsbeirats Aufwandsentschädigung für Verwaltungsbeirat

 

Aufgaben und Haftung des Verwaltungsbeirats

Immer wieder wird die Frage behandelt, welche Aufgaben ein Verwaltungsbeirat wahrzunehmen hat. Nach § 29 Wohnungseigentumsgesetz soll der Beirat die Verwaltung unterstützen in Angelegenheiten des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung, der Rechnungslegung und bei Kostenvoranschlägen. Dieser soll, bevor die Eigentümerversammlung darüber beschließt, die Unterlagen geprüft und mit einer Stellungnahme versehen haben.

Solange wie der Beirat nicht von der Eigentümergemeinschaft eine Beschluss-/Entscheidungskompetenz zugewiesen bekommt, liegt die Hauptaufgabe grundsätzlich nur in der unterstützenden Tätigkeit.

Sofern im Rahmen dieser Aufgabe Prüfungen vorgenommen werden, müssen die hierzu gemachten Angaben aber richtig sein. Es ist daher ratsam bei der Formulierung der Prüfungstätigkeiten genau zu definieren, was geprüft und mit welchem Ergebnis festgestellt worden ist.

Im Rahmen der Jahresabrechnung sollte folgendes geprüft werden:

  1. Rechnerische Richtigkeit der Abrechnung
  2. Saldenkontrolle
    1. Saldenanschlusskontrolle (stimmen die Salden des Vorjahres mit den Eröffnungssalden des laufenden Jahres überein?)
    2. Stimmen die rechnerischen Endsalden (Eröffnungssaldo – Ausgaben + Einnahmen)?
  3. Liegt zu jeder Buchung ein Beleg vor?
  4. Wurden Belege zurückgehalten?
  5. Wurden Stornierungen vorgenommen, wenn ja,
    1. wieviel Zeit lag zwischen Falschbuchung und Stornierung?
    2. wer war der Begünstigte der Falschbuchung?

Häufig ist den Verwaltungsbeiräten nicht bewusst, dass sie für ihre Tätigkeiten haften. Dies hatte zumindest das OLG Düsseldorf im Jahr 1997 klargestellt (OLG Düsseldorf, 24.9.1997, AZ: 3 Wx 221/97, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1998, S. 50 ff). Im vorliegenden Fall hatte der Beirat nicht darauf geachtet, dass bei der Bezahlung einer Rechnung eine zweite Unterschrift von einem Beiratsmitglied einzuholen war. Ebenso konnte hinreichend dargelegt werden, dass dieser die letzte Abrechnung nicht ausreichend geprüft hatte. Das OLG Düsseldorf bewertete dieses Fehlverhalten als grobe Fahrlässigkeit.

In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass Beiräte gesamtschuldnerisch haften. Jeder einzelne Beirat haftet damit in voller Höhe für den gesamten entstandenen Schaden. Selbst wenn sie andere Eigentümer oder Fachleute beratend hinzuziehen, etwa weil sie spezielle Fachkenntnisse haben, ändert das nichts an der Haftung des Verwaltungsbeirats. Die Haftung kann jedoch beschränkt werden, indem

  • eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für Beiräte abgeschlossen wird,
  • Haftungsausschlüsse–und Freistellungsvereinbarungen getroffen werden,
  • Beschränkungen und Präzisierungen des Aufgabengebiets definiert werden und
  • die Entlastung durch die Eigentümerversammlung erfolgt.